Nga Irena Beqiri
Në Shqipëri po jetojmë një paradoks interesant, në tregun tonë të pasurive të paluajtshme, apartamentet nuk kanë gjithmonë nevojë për banorë që të prodhojnë vlerë.
Ndërtojmë gjithnjë e më shumë, një pjesë e apartamenteve qëndrojnë bosh, çmimet vazhdojnë të rriten dhe qytetarët e kanë gjithnjë e më të vështirë të gjejnë një banesë që mund ta përballojnë. Me pak fjalë, Shqipëria ka shumë apartamente, por pak strehim të përballueshëm.
Raporti i Kombeve të Bashkuara, *UNECE Country Profile on Urban Development, Housing and Land Management – Albania* (2024), evidenton pikërisht këtë paradoks: një vend ku një pjesë e banesave nuk kanë banorë, ndërsa një pjesë e konsiderueshme e banorëve nuk kanë hapësirë të mjaftueshme për të jetuar.
Shqipëria ka një nga normat më të larta të banesave bosh në Europë. Sipas të dhënave të përdorura në raport, mbi 58% e popullsisë jeton në banesa të mbipopulluara. Ndërkohë, strehimi social me qira përbën vetëm rreth 0.1% të banesave të banuara.
Për ta zgjidhur këtë paradoks, qeveria propozon një supertaksë për ata që blejnë apartamente dhe refuzojnë t’i japin me qira. Argumenti është se pronari ka të drejtë ta mbajë pronën bosh, por duhet të paguajë për këtë zgjedhje.
Në parim, logjika ekonomike është e kuptueshme: nëse mbajtja e një apartamenti bosh bëhet më e kushtueshme, pronari mund të vendosë ta shesë ose ta japë me qira.
Nëse këtij argumenti i shtojmë edhe fjalinë se “kështu bëjnë gjithë vendet e Europës”, argumenti kopsitet, edhe bëhet i pakundështueshëm dhe gati për përdorim. Mbetet vetëm një detaj i vogël, të shohim nëse funksionon.
Por, a do të sjellë supertaksa uljen e çmimeve të apartamenteve dhe të qirave, apo thjesht do t’i sigurojë shtetit më shumë të ardhura nga pronarët?
E dyta është e sigurt. E para, jo aq shumë. Dhe këtë nuk e them unë, por na e tregojnë përvojat e vendeve që e kanë provuar më parë.
Në Francë, studimi i ekonomistes Mariona Segú, botuar në vitin 2020 në *Journal of Public Economics*, analizoi efektet e taksës mbi banesat bosh, të aplikuar që prej vitit 1999.
Studimi konstatoi se taksa uli me rreth 13% numrin e banesave bosh, veçanërisht ato që qëndronin të pabanuara për periudha të gjata. Pra, taksa arriti të ndryshojë sjelljen e një pjese të pronarëve dhe të rikthejë banesa në përdorim.
Me fjalë të tjera, taksa arriti të nxjerrë më shumë apartamente në përdorim, por nuk provoi se i bëri ato më të përballueshme për ata që kërkonin një shtëpi. Një tjetër rast interesant është Vancouver-i, ku taksa mbi apartamentet bosh u aplikua në vitin 2017.
Studimi *Ripple Effects: The Impact of an Empty-Homes Tax on the Housing Market* (2024), nga Gherardo Caracciolo dhe Enrico Miglino, analizoi efektet e saj në tregun e banesave. Rezultatet treguan se norma e banesave bosh u ul me rreth 1.4–1.5 pikë përqindjeje. Megjithatë, nuk u gjet një ndikim statistikisht domethënës në qiratë mesatare.
Ky është ndoshta mësimi më interesant për debatin tonë. Apartamentet dolën në treg, por çmimet dhe qiratë nuk u ndien të detyruara t’i ndiqnin. Këtu fillon problemi i politikës sonë: ngatërrojmë rritjen e disponibilitetit me rritjen e përballueshmërisë.
Në logjikën e ekonomistëve ambulantë sa më shumë apartamente të dalin në treg, aq më lirë do të bëhen automatikisht. Por ekonomia e banesave është pak më e ndërlikuar. Nuk mjafton të shtosh apartamente në treg. Ka rëndësi çfarë apartamentesh ofron, ku ndodhen dhe, mbi të gjitha, kush mund t’i përballojë.
Nëse një apartament që mbahej bosh del në treg me një qira jashtë mundësive të një familjeje me të ardhura mesatare, oferta është rritur, por problemi i strehimit nuk është zgjidhur.
Apo nëse pronari zgjedh ta japë me qira ditore për të strehuar 1 nga atë 12 milionë turistët që konsumojnë 12 milionë kastraveca edhe 12 milionë domate importi, taksa mund të mos prodhojë as efektin që synonte. Në këtë rast, apartamenti nuk mbetet më bosh, por as nuk bëhet pjesë e zgjidhjes për familjet që kërkojnë një banesë afatgjatë.
Në fund, duhet të dallojmë dy objektiva që shpesh ngatërrohen: ta bësh më të kushtueshme mbajtjen e një apartamenti bosh edhe ta bësh strehimin më të përballueshëm për qytetarët. E para mund të arrihet përmes taksimit. E dyta kërkon shumë më tepër se një taksë.
E dyta kërkon banesa sociale, qira afatgjata të përballueshme, mbështetje për familjet me të ardhura të ulëta dhe të mesme dhe një politikë urbane që nuk e mat zhvillimin e qytetit vetëm me metrat katrorë të ndërtuar.
Eksperienca e Francës dhe Vancouver-it na tregon se taksa mund të funksionojë si instrument për aktivizimin e banesave ekzistuese. Por na paralajmëron gjithashtu se më shumë apartamente në treg nuk do të thotë automatikisht qira më të ulëta apo çmime më të përballueshme.
Pra, para se ta paraqesim supertaksën si zgjidhjen e krizës së strehimit, ndoshta duhet të pyesim se çfarë synojmë të arrijmë: të mbushim apartamentet bosh, të rrisim të ardhurat e shtetit apo t’u japim qytetarëve mundësinë të kenë një shtëpi?
Deri tani, Shqipëria nuk duket se ka mungesë metrash katrorë. Ka mungesë banesash që mund të përballohen nga ata që kanë nevojë të jetojnë në to. Dhe, për fat të keq, një apartament mund të bëhet më i kushtueshëm për pronarin pa u bërë asnjë lek më i lirë për qiramarrësin.