Të blesh një apartament të përballueshëm financiarisht është bërë një mision i pamundur. Tirana prej vitesh po përballet me rritje të vrullshme investimesh, një magnet për banorët dhe investitorët e huaj.
Por ndërsa zhvillimi urban përparon dhe kulla shumëkatëshe rrethojnë rrugicat e kryeqytetit, sfidat e jetës për qytetarët e zakonshëm bëhen gjithnjë e më të mëdha. Ekspertët ngrejnë shqetësimin se rritja e çmimeve të apartamenteve është rezultat i deformimeve në treg që vijnë për shkak të pompimit të parave me origjinë informale.
L.D., është një 35-vjeçare e cila prej muajsh endet në kryeqytet per të blerë një shtëpi për vete dhe për nënën e saj. Ajo tregon për “Sinjalizo” se edhe pse është në një marrëdhënie pune dhe mund t’i aprovohet një kredi deri në 80 mijë euro, e ka te vështirë për të gjetur nje banese.
Në fillim, ajo kërkoi shtëpi në zona ku mund të ndihej komode. Shumica e zonave të Tiranës kanë çmime të larta për metër katror, duke lënë vetëm disa zona të përballueshme si QTU dhe Linzë.
“Në Linzë mund të kesh qetësinë, ajrin e pastër, por problematika qëndron që në atë zonë nuk është zhvilluar infrastruktura. Shumë rrallë mund të vinte një autobuz, distanca është e largët. Nuk ka as shkollë, as supermarket, as farmaci asnjë gjë…”, thote 35-vjeçarja. Çmimi i shtëpisë 70 m2 shkonte rreth 65 mijë euro.
Stacioni radhës per L.D. ishte një rezidencë në zonën e Ali Demit.
“U habita në fillim kur e pash online sepse ishte 2+1 apartament dhe kishte çmimin rreth 80 mijë euro. Në një zonë të tillë, një çmim i tillë m’u duk me shumë interes”, megjithatë, dardha e ka bishtin prapa
“Ajo ishte rreth 70 m2, por këtu përfshihet edhe sipërfaqa e përbashkët që arrin mbi 12 m2”.
L.D. gjithashtu vuri re se edhe apartamentet në pallatet ekzistuese (para viteve ’90) kishin çmime të larta, thuajse të njëjta me ato të pallateve të reja, duke e bërë edhe më të vështirë për të gjetur një shtëpi të përballueshme. Shpenzimeve të blerjes së një apartamenti në Shqipëri u shtohen shpenzime të tjera, të cilat blerësit janë të detyruar t’i paguajnë.
“Në bankë mua më është thënë nga specialistët e kredive që në shtëpinë që do blesh dërgonin një vlerësues të jashtëm që duhet ta paguaj unë. Në këtë rast vetëm pagesa që duhet të bëj për vlerësuesin është 100 mijë lekë të vjetra”, thotë ajo, duke shtuar se nuk mungojnë as rastet kur vlerësuesit dhe shitësit e shtëpive vendosin çmim të ndryshëm për të njëjtin apartament.
“Më ka ndodhur që apartamenti që kam dashur të blejë më është thënë nga pronari vlera p.sh. 100 mijë euro ndërkohë vlerësuesi nga banka më ka thënë që në bazë të zonës kjo pronë e ka vlerën 80 mijë euro. Në këtë rast banka mua nuk ma mbulon kredin”.
L.D. gjithashtu tregon se është interesuar për të blerë apartament edhe në pallate që sapo kanë nisur ndërtimin. Por në këto raste, bankat nuk japin kredi pa një çertifikatë pronësie.
“Njerëzit zgjedhin në këtë rast që të paguajnë cash për shtepine ose duhet të kenë një pronë tjetër kolateral për të marrë kredi”, thotë 35-vjeçarja.
Rasti i L.D. tregon vështirësitë me të cilat përballen shumë qytetarë në Tiranë në përpjekjen për të blerë një apartament. Rritja e çmimeve për m2, interesat e larta të kredisë, mungesa e infrastrukturës, çmimet e larta edhe në pallatet ekzistuese janë vetëm disa nga problemet.
Rritja e pandalshme e çmimeve
Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë po përballet me një rritje të ndjeshme të çmimeve të apartamenteve. Jetmira Kopliku, administratore e një agjensie imobiliare, na ofron një panoramë të përgjithshme të këtij tregu dhe faktorët që kanë ndikuar në këto zhvillime.
Sipas Koplikut, rritja e çmimeve të apartamenteve është e lidhur ngushtë me disa faktorë: Shtimi i detyrimeve të ndërtuesve për taksën në infrastrukturë; Rritja e pagës së punëtorëve; Rritja e detyruar për cilësinë e sigurisë në procesin e punës; Rritja e çmimeve botërore të lëndës së parë që importohen nga jashtë; Rritja e çmimeve të reja të referencave të vendosuara në vitin 2024.
Këto faktorë kanë rritur koston e ndërtimit dhe rrjedhimisht çmimet e apartamenteve.
“Në 2 vitet e fundit çmimet kane pësuar dhe rritjen më të lartë. Në zonën qëndrore, brenda Unazës së Vogël kemi një rritje që shkon 8%-10%. Ku apartamentet shitet nga 2.000€ /m² deri 2.300€/m². Një rritje nga 150€ deri 300€ për m² nga vitet e kaluar. Edhe zona periferike ka një rritje shumë të ndjeshme. Nje apartament mund të blihet me 1.000 € / m². Me një rritje mbi 11% deri 30% nga 2 vitet e fundit”, thotë administratorja e agjencisë imobiliare.
Kkërkesat e para për blerje, thotë Kopliku janë të fokusuara brenda Unazës së Vogël, por me çmimet e larta në këtë zonë, shumë blerës po orientohen drejt zonave periferike.
“Fresku po prezantohet si një zonë e kërkuar sepse ka një çmim pak më të përballueshëm. Pastaj është Shkoza me ndërtimet e reja . Kemi zonën e Bulevardit të Ri që është shumë e kërkuar nisur nga fakti që ka një plan zhvillimi shumë të mirë”, thotë Jetmira Kopliku.
Ajo ndalet gjithashtu te investitorët e huaj, teksa thekson se gjithnjë e më shumë po shfaqin interes për pasuritë e paluajtshme në Shqipëri, veçanërisht në zonat bregdetare. Ata përbëjnë deri në 27% të fuqisë blerëse për apartamentet, duke kontribuar ndjeshëm në tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë.
Ndërsa Tirana është dëshmitare e një bumi të pazakontë në ndërtimet e apartamenteve, veçanërisht në zonën qendrore ekspertët e ekonomisë ngrejnë shqetësimin për burimet e financimit dhe fuqinë blerëse, duke paraqitur sfida të mëdha për ekonominë dhe shoqërinë.
“Në kushtet kur shitjet janë të ulura dhe në një kohë çmimet rriten në një mënyrë shumë më të shpejt duhet pranuar që kjo vjen nga deformimet që ka tregu që vijnë për shkak pompimit të parave me origjinë informale dhe kriminale”, thotë eksperti i ekonomisë Zef Preçi për “Sinjalizo”.
Në një vend që zyrtarisht ka një nivel të ulët të të ardhurave është e paparashikueshme të shihet një rritje e tillë e shpejtë në ndërtimet e banesave. Ekspertët e ekonomisë tregojnë se një pjesë e konsiderueshme e parave që përdoren për të blerë pronat janë me origjinë ilegale, duke paraqitur kështu një problem të thellë të parave të paligjshme që janë futur në tregun e pasurive të paluajtshme.
“Çmimet rriten jo thjesht se janë rritur lëndët e para, taksat por para të gjithash për shkak të origjinës kriminale të parave që janë pompuar dhe vazhdojnë të pompohen me shumicë në këtë sektorë. Rritja e çmimit të apartamenteve të banimit dhe të bizneseve, kryesisht në Tiranë por edhe në bregdet është reflektim i asaj që njihet si amnistia fiskale, edhe pse pa ligj ajo tashmë është duke ndodhur çdo ditë”, thotë eksperti i ekonomisë.
Banesë e re apo e vjetër
Administratorja e agjensisë imobiliare tregon se gjatë viteve të fundit çmimet e apartamenteve të ndërtimeve të vjetra para viteve ’90 me ndërtimet e 10 viteve më parë dhe deri më sot nuk kanë diferencë shumë të madhe.
Ndërtimet e vjetra kanë vetëm m2 neto të apartamentit, ndërsa ndërtimet e reja përfshijnë edhe sipërfaqet e përbashkëta, gjë që ndikon në vendimin e blerësve.
Sipas Koplikut, pritet që çmimet e apartamenteve të vazhdojnë të rriten, por me një ritëm më të qetë krahasuar me vitet e fundit. Ajo thekson se sfidat për të rinjtë që duan të blejnë një apartament në Tiranë përfshijnë çmimet e larta dhe nevojën për financim. Megjithatë, ka edhe lehtësi kreditimi për grupmoshat e reja, me banka që ofrojnë kredi deri në 100% të vlerës së apartamentit me interesa fikse.
Tregu i pasurive të paluajtshme
Sipas Reinaldo Pipiria, Drejtor Ekzekutiv i Shoqatës Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme (NAREA), tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë ka njohur një rritje të vrullshme. Në rang kombëtar, tregu ka parë një rritje prej 15%, nga 1.1 miliard euro në 1.3 miliard euro. Sipas tij çmimet mesatare për ndërtesat e reja dhe të vjetra janë rritur mesatarisht 5-8%, megjithëse raportet e Bankës së Shqipërisë sugjerojnë një rritje më të ulët se 5%. Zona e qendrës së qytetit dhe periferia kanë treguar dinamikë të ndryshme. Për shkak të rritjes së shpejtë të çmimeve në ndërtimet e reja, kërkesa është zhvendosur drejt periferisë, ku çmimet janë më të përballueshme për shtresën e mesme ekonomike.
“Vitin e fundit zonat e preferuara për shtresën e mesme, kanë qenë kryesisht zonat që janë jashtë unazës së vogël të Tiranës, pra nga 21 Dhjetori në drejtim të fundit të rrugës së Kavajës, të Kombinatit, të Astirit, të Yzberishtit dhe të Freskut. Aty kërkesa është rritur, por edhe çmimet kanë filluar të rriten më shpejt sepse kërkesa e shtresës së mesme është duke u përplasur më në periferi të Tiranës”, thotë Reinaldo Pipiria.
Mundësia e të rinjve për të blerë një apartament në Tiranë po bëhet gjithnjë e më e vështirë. Përveç çmimeve të larta, sfida të tjera përfshijnë normat e larta të interesit për kreditë dhe barrën fiskale. Programet e strehimit dhe kreditë e buta nuk janë të mjaftueshme dhe shpesh nuk aksesohen për shkak të kufizimeve financiare dhe burokratike.
“Duhet të ketë programe strehimi pak më të mira. Ndoshta kreditë e buta duhet të rritet sasia. Nga ana tjetër do të duhet të incentivohen blerjet e shtëpive të para për banim nëpërmjet përjashtimit të taksimit,” thotë Pipiria.
Parashikimet për pesë vitet e ardhshme në tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë janë të vështira për t’u bërë për shkak të mungesës së statistikave të detajuara. Sipas Drejtorit Ekzekutiv të Shoqatës Shqiptare të Pasurive të Paluajtshme, tregu është në zgjerim, por ritmi i rritjes së çmimeve po ngadalësohet. “Nuk kemi një ulje të çmimeve, por kemi një rritje më të ngadaltë të tyre“
Numri i lejeve të ndërtimit në vend
Sipas të dhënave të fundit nga INSTAT, vetëm në tremujorin e parë të vitit 2024, janë miratuar 235 leje ndërtimi për ndërtesa të reja për banim në Shqipëri, me një sipërfaqe totale prej 252.267 metra katrorë dhe një vlerë prej 9.291.946 lekësh.
Në katër vitet e fundit, numri i lejeve të ndërtimit të miratuara në Shqipëri ka mbajtur një ritëm të vazhdueshëm të lartë. Në vitin që lamë pas, u miratuan gjithsej 1291 leje ndërtimi për banim, 178 më shumë se në vitin 2022. Kjo tregon një prirje të qëndrueshme të zhvillimit të ndërtimeve të reja, që ndikon drejtpërdrejt në peizazhin urban të vendit.
Nga 311 leje ndërtimi për ndërtesa të reja të miratuara në Shqipëri për tremujorin e parë të këtij viti, 109 prej tyre janë leje për ndërtesa të miratuara në kryeqytet, me një sipërfaqe prej 231.968 metra katrorë dhe një vlerë prej 9.108.409 lekësh. Në vitin 2023, Bashkia e Tiranës dha gjithsej leje ndërtimi për një sipërfaqe prej 1.4 milionë metra katrorë, që përbën 67% të totalit të lejeve të dhëna në të gjithë Shqipërinë.
Megjithëse ka një numër të madh lejesh ndërtimi të miratuara, shqetësimi mbetet që shumica e këtyre lejeve janë për ndërtime luksi, që nuk përmbushin nevojat e shtresës së mesme dhe të ulët të popullsisë. Ndërtimet e reja fokusohen kryesisht në njësi të mëdha dhe të shtrenjta, duke lënë një boshllëk për banesa të përballueshme për qytetarët e zakonshëm./ S.M
